News

ประเภทสัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์

สำหรับผู้ที่ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ให้ได้ในราคาที่เหมาะสม และในระยะเวลาที่ค่อนข้างเร็ว  การใช้บริการนายหน้าหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเลือกหนึ่งที่ตอบโจทย์ได้  อีกทั้งนายหน้าและตัวแทนฯ จะมีความเชี่ยวชาญในด้านกระบวนการขายอสังหาริมทรัพย์จึงสามารถให้คำแนะนำและอำนวยความสะดวกเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอย่างดี  และเพื่อให้การทำงานระหว่างตัวแทนฯ กับเจ้าของอสังหาฯ นั้นเป็นไปด้วยความราบรื่นจึงจำเป็นต้องมีการทำสัญญานายหน้าหรือตัวแทนอสังหาฯ ขึ้น เพื่อให้เกิดความเข้าใจตรงกันระหว่างสองฝ่ายในเรื่องหน้าที่ ระยะเวลาและผลตอบแทน  ซึ่งเราได้นำเสนอรายละเอียดเกี่ยวกับสัญญานายหน้าและตัวแทนฯ ไปแล้วในครั้งก่อน  และในครั้งนี้ DDproperty อยากชวนคุณมาทำความรู้จักสัญญานายหน้าหรือตัวแทนฯ ประเภทต่างๆ  รวมไปถึงข้อดี-ข้อเสียของสัญญาแต่ละประเภท  เพื่อให้คุณสามารถเลือกสัญญาที่เหมาะสมและได้รับประโยชน์สูงสุดครับ
Contract
ประเภทสัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์
สัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้กันอยู่ในปัจจุบันแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่ สัญญานายหน้าและตัวแทนฯ แบบเปิด  และสัญญานายหน้าและตัวแทนฯ แบบปิด  ซึ่งสัญญาทั้งสองแบบนี้มีประเด็นความแตกต่างอยู่ที่บุคคลซึ่งจะมีสิทธิ์ขายหรือเป็นนายหน้าของอสังหาฯ นั้นๆ  โดยสัญญาฯ แบบปิดจะจำกัดสิทธิ์ผู้ที่ขายและเจาะจงนายหน้ามากกว่าสัญญาฯ แบบเปิด
สัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์แบบเปิด
ลักษณะของสัญญาประเภทนี้จะคล้ายๆ กับการบอกขายอสังหาฯ ต่อๆ กันไปโดยไม่จำกัด เพียงแต่มีการทำเป็นลายลักษณ์อักษรให้อยู่ในรูปสัญญาเท่านั้น ระบุผลตอบแทนของนายหน้า และตั้งราคาขาย  โดยสัญญาแบบเปิดนี้จะเป็นการเปิดโอกาสให้เจ้าของอสังหาฯ หรือผู้ขาย สามารถใช้บริการนายหน้าหรือตัวแทนฯ ได้หลายรายพร้อมๆ กัน  โดยจะจ่ายค่าตอบแทนให้กับนายหน้าหรือตัวแทนที่เป็นผู้ชี้ช่องทางไปสู่ผู้ซื้อและเกิดการซื้อขายได้เพียงรายเดียวเท่านั้น  นอกจากนี้สัญญาฯ แบบเปิดยังเปิดโอกาสให้เจ้าของทรัพย์สามารถขายอสังหาฯ ด้วยตัวเองได้  และในกรณีที่เจ้าของขายอสังหาฯ ได้ด้วยตนเองก็ไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทนแก่นายหน้าหรือตัวแทนฯ ใดๆ ทั้งสิ้น
ข้อดีและข้อเสีย
สัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์แบบเปิดมีข้อดีคือ สามารถใช้นายหน้าหรือตัวแทนฯ หลายๆ ราย ทำหน้าที่พร้อมๆ กันได้  ทำให้อสังหาริมทรัพย์กระจายออกไปอย่างกว้างขวางผ่านทางช่องทางการตลาดของนายหน้าแต่ละเจ้า ช่วยเพิ่มโอกาสในการขาย และมีโอกาสที่จะขายได้เร็วขึ้น  ที่สำคัญคือไม่ปิดโอกาสที่เจ้าของอสังหาฯ จะขายด้วยตนเอง  อีกทั้งสัญญาฯ แบบเปิดมักไม่จำกัดระยะเวลาจึงไม่ต้องต่ออายุสัญญาหรือทำสัญญาใหม่บ่อยๆ
ส่วนข้อเสียของสัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์แบบเปิดคือ  ความพยายามในการขายของนายหน้าและตัวแทนฯ จะต่ำกว่า  เนื่องจากรับรู้ว่ามีการแข่งขันสูงจากนายหน้าและตัวแทนฯ รายอื่นๆ ที่เจ้าของเลือกใช้บริการอยู่พร้อมๆ กัน  ทำให้มีโอกาสที่ทรัพย์สินจะขายออกช้ากว่าเช่นกัน   อีกทั้งนายหน้าและตัวแทนไม่ชอบสัญญาที่ไม่เจาะจงเพราะเกรงว่าจะไม่ได้รับค่าตอบแทนเต็มจำนวนเนื่องจากมีนายหน้าและตัวแทนฯ รายอื่นเข้ามาขอส่วนแบ่ง  อีกทั้งการไม่กำหนดระยะเวลาทำให้นายหน้าและตัวแทนไม่เร่งรีบ กระตือรือร้นที่จะผลักดันการขาย  และสุดท้ายคือการใช้นายหน้าหรือตัวแทนหลายคนทำให้เสี่ยงต่อการบวกส่วนต่างเพิ่มเติม และมีการบิดเบือนข้อมูลต่างๆ เกิดขึ้น  จนการขายขาดความน่าเชื่อถือและผู้ซื้อขาดความเชื่อมั่นที่จะซื้อในที่สุด
สัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์แบบปิด
สัญญาฯ แบบปิดนี้ยังแบ่งออกเป็นประเภทย่อยๆ อีก 2 ประเภท ตามลักษณะการปิด ได้แก่ สัญญาฯ แบบปิดทุกราย และสัญญาฯ แบบปิดเฉพาะราย
สัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์แบบปิดทุกราย
สัญญาฯ แบบปิดทุกรายนั้นมีลักษณะที่เข้าใจได้ตามชื่อ คือเป็นการปิดการขายทุกๆ ทาง ยกเว้นการขายโดยนายหน้าหรือตัวแทนที่เจ้าของใช้บริการเพียงรายเดียวเท่านั้น หรือกล่าวคือจะมีนายหน้าหรือตัวแทนเพียงรายเดียวตามที่ระบุในสัญญาฯ เท่านั้นที่จะได้รับผลตอบแทนจากการขายอสังหาริมทรัพย์นี้  แต่การใช้นายหน้าเพียงเจ้าเดียวก็ไม่ทำให้การกระจายทรัพย์นั้นอยู่ในวงแคบกว่าสัญญาแบบเปิด เพราะนายหน้ายังสามารถส่งข้อมูลไปยังแวดวงนายหน้าด้วยกันได้เพื่อเข้าถึงผู้ซื้อที่มีความต้องการ  โดยไม่ต้องกังวลว่าจะมีการแย่งขายตัดหน้ากัน  ข้อสังเกตคือสัญญาฯ แบบปิดนี้มักจะมีการกำหนดระยะเวลาสิ้นสุดของสัญญาที่แน่นอนเอาไว้ด้วย
สัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์แบบปิดเฉพาะราย
สัญญาฯ แบบปิดเฉพาะราย  การปิดเฉพาะรายนั้นหมายถึงผู้ซื้อ โดยนายหน้าหรือตัวแทนฯ ในสัญญาประเภทนี้จะระบุชื่อผู้ซื้อเอาไว้ โดยถ้าหากผู้ซื้อในรายชื่อนั้นตกลงซื้อไม่ว่าจะผ่านนายหน้าหรือไม่ก็ถือว่าเป็นการซื้อผ่านนายหน้า และเจ้าของทรัพย์จะต้องจ่ายค่าตอบแทนให้แก่นายหน้า  สัญญาจะครอบคลุมเฉพาะผู้ซื้อที่อยู่ในรายชื่อเท่านั้น  ดังนั้นเจ้าของยังคงสามารถขายอสังหาฯ ให้กับบุคคลอื่นที่อยู่นอกรายชื่อได้โดยไม่ต้องเสียค่าตอบแทนให้นายหน้า  หรือสามารถทำสัญญานายหน้าแบบปิดเฉพาะรายกับนายหน้ารายอื่นที่มีรายชื่อผู้ซื้อไม่ตรงกันได้  ถ้าหากนายหน้าพบผู้ซื้อที่สนใจแต่อยู่นอกรายชื่อก็จะทำบันทึกรายชื่อแล้วแจ้งให้เจ้าของทรัพย์ทราบเพื่อระบุว่าผู้ซื้อรายดังกล่าวมาจากการขายของตน
ข้อดีและข้อเสีย
ข้อดีของสัญญาฯ แบบปิดคือ ผู้ขายสามารถทราบได้อย่างชัดเจนว่าผู้ซื้อนั้นมากจากนายหน้าหรือตัวแทนรายไหน  โดยเฉพาะสัญญาฯ แบบปิดทุกราย ผู้ซื้อทุกคนย่อมมาจากนายหน้าหรือตัวแทนเพียงรายเดียวอย่างแน่นอน และสำหรับสัญญาฯ แบบปิดเฉพาะรายก็สามารถทราบได้จากการตรวจสอบรายชื่อของนายหน้าหรือตัวแทนแต่ละเจ้า  ขณะเดียวกันเจ้าของก็ไม่เสียโอกาสที่จะขายเองให้กับบุคคลอื่นที่อยู่นอกเหนือรายชื่อของนายหน้าและตัวแทนอีกด้วย  การทำสัญญาฯ แบบปิดทำให้ตัวแทนฯ มีแรงจูงใจที่จะขายมากขึ้น เพราะไม่ต้องกังวัลเรื่องการแข่งขันระหว่างนายหน้าด้วยกันเอง นายหน้าจึงชอบสัญญาฯ แบบปิดมากกว่าสัญญาฯ แบบเปิด  ขณะเดียวกันนายหน้าจะกระตือรือร้นในการขายเนื่องจากเป็นสัญญาที่ระบุระยะเวลาสิ้นสุด  จึงมีโอกาสที่จะช่วยเพิ่มความเร็วในการขายให้ไวขึ้น  อีกทั้งข้อมูลการขายที่ออกไปโดยนายหน้าก็สามารถตรวจได้เพราะใช้บริการนายหน้าเพียงไม่กี่รายเท่านั้น
ส่วนข้อเสียคือการขาดการแข่งขันกันก็อาจทำให้ข้อมูลการขายกระจายอยู่ในวงแคบๆ ตามเครือข่ายของนายหน้าที่ใช้บริการ อาจเป็นการลดโอกาสที่อสังหาฯ จะขายออกลงเช่นกัน
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ chetapol@ddproperty.com
แชร์อสังหาริมทรัพย์นี้ !!

ใส่ความเห็น

อีเมลของคุณจะไม่แสดงให้คนอื่นเห็น